立群，一个家住南部，负笈北上的大学生，因为难耐嘈杂而搬出了宿舍，他赁居的这一幢屋子，三楼上有一个精致的楼台花园、一间佛堂，住的是莳花念佛的房东辛老太太，他的远亲辛国书、佣人阿灿、和一位在邮局工作的马小姐。 　　 　　而二楼和一楼则分租给叶立群、二个女工、绰号鹧鸪菜的水电工人李宏兴、摆面摊的老夏、退休公物人员秦先生和区公所兵役课员蔡先生一家四口。 　　 　　新来乍到的叶立群，受到了楼中众人的热枕欢迎和慈祥的老太太的亲切照顾，等他刊载报上的文章被发现，作家的身分被公开之後，众人对他更是敬佩有加，另眼相看。 　　 　　从此，他在这个由辛老太太统治的小王国中受到特殊的待遇：老太太要他每天上楼一起吃饭，鹧鸪菜亟欲和他建立友谊，二女工中的静芳对他暗自垂青…… 　　 　　在这些中间又穿插了许多趣事，最重要的，就是三楼的马小姐，起先或许是因为立群和他因山难弃世的弟弟外貌酷似而主动的藉着请教英文来和立群接近，终於日久生情的和他发展出不寻常的关系。 　　 　　这一切，都在和谐、美满的气氛中进行着，唯一美中不足的，就是老太太那个游手好闲、不务正业的远亲辛国书，始终对立群怀有敌意，除了一次正面冲突之外，他还在撞破立群和马姐的恋情之後向立群要胁、勒索。 　　 　　假期到了，立群辞别了老太太和依依不舍的马姐回到南部之後，只有藉着长途电话和书信往还和马姐互诉相思。马姐的一封快信带来了老太太因病入院的坏消息，立群匆匆忙忙的赶回台北探望老太太，知道了老太太仕身罹绝症……